臨時用地申請應注意的問題

   施工企業(yè)的臨時用地，通常指為工程施工需要使用的包括采石場、挖沙場、取土場、棄土(渣)場、施工作業(yè)場、施工器材堆放場、施工機具停放場、預制構件制作存放場、加工車間、建筑材料堆放場、混凝土攪拌站、大型構件的運輸通道、臨時施工便道、臨時便橋、揚水管道、導(排)水管道、施工臨時用房、修配廠、牽揚場地、防洪堤圍堰、臨時排水明渠和其他臨時設施。

那么，施工企業(yè)關于臨時用地申請、使用應注意哪些問題呢?

一、施工企業(yè)申請臨時用地注意事項

臨時用地的審批目前由法律授權市、縣土地主管部門負責臨時用地審批工作，具體流程為：

1、施工企業(yè)先到規(guī)劃部門辦理臨時用地規(guī)劃許可證或選址意見書。臨時使用公路兩側控制范圍內土地的，應辦理交通或公路主管部門的審查意見;臨時使用林地的，應辦理林業(yè)主管部門的審查意見;臨時使用水利工程控制范圍內土地的，應辦理水利主管部門的審查意見;需要臨時占用草原的，應當經縣級以上地方人民政府草原行政主管部門審核同意。辦理后提交土地所在地的縣級以上土地主管部門。

下列土地一般不得作為臨時用地：(一)城市規(guī)劃道路路幅用地;(二)城市廣場等公用設施和綠化用地;(三)居民住宅區(qū)內的公共用地;(四)基本農田保護區(qū)和文物保護單位內的土地;(五)公路及通信管線控制范圍內的土地;(六)易燃易爆危險品倉庫、電力設施、測量標志、氣象探測環(huán)境等保護區(qū)范圍內的土地;(七)自然保護區(qū)、森林公園等特用林地和重點防護林地;(八)其他不宜臨時使用的土地。

2、施工企業(yè)對于臨時選址充分評估確定后，向土地主管部門提交臨時用地申請、規(guī)劃許可證或選址意見書、建設項目立項批準文件等。注意，在領取臨時建設用地規(guī)劃許可證后3個月內，未使用土地的，規(guī)劃許可證和用地批準文件一般將自行失效。

3、經現(xiàn)場勘查制作臨時用地平面布置圖、標明臨時用地位置的土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖。

4、根據土地權屬，施工企業(yè)與國有土地使用者簽訂《臨時用地合同》，未確定使用者的，則由當地土地主管部門簽訂《臨時用地合同》，并按照合同約定進行補償?！杜R時用地合同》與用地補償費支付憑證，應及時提交土地主管部門查存。

5、占用耕地的要與當地土地主管部門簽訂《土地復墾合同》，并視情況交納復墾保證金支付憑證。

6、制作勘測定界圖。

7、土地主管部門進行集體會審?！秶临Y源部關于建立健全土地執(zhí)法監(jiān)管長效機制的通知》規(guī)定，臨時用地審批等事項都要納入會審范圍。執(zhí)法監(jiān)察機構必須作為會審單位參與會審，對有違法行為的項目實行“一票否決”。

8、批準后進行臨時用地登記，頒發(fā)《臨時用地批準書》或其他證明文件。

施工企業(yè)應在學習、了解有關臨時用地的法律法規(guī)規(guī)章，如《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《基本農田保護條例》、《國土資源行政處罰辦法》、《土地復墾條例》、《土地復墾條例實施辦法》等。另外，也要查閱工程所在地有關臨時用地的法規(guī)規(guī)章及規(guī)范性文件的規(guī)定。

各地有關臨時審批等管理規(guī)定不盡一致，施工企業(yè)在申請臨時用地前，一定要注意查閱當地有關規(guī)定。臨時用地時間很短且不改變地形地貌的，一般免辦批準手續(xù)。如有的地方規(guī)定臨時用地時間在10日以內且不改變地形地貌的，免辦批準手續(xù)。除上述免辦批準手續(xù)情形外，施工企業(yè)對于臨時用地必須申請，否則根據《土地管理法》等有關法律法規(guī)規(guī)定，可能被有關部門責令退還非法占用的土地、被處罰款、追究行政責任，甚至直接負責的主管人員和其他直接責任人員被追究刑事責任。

二、施工企業(yè)在簽訂臨時用地補償合同時注意事項

1、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，建設項目施工需要臨時使用農民集體所有的土地，應當根據土地權屬與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。但實踐中，存在一些施工企業(yè)與村民個人簽訂臨時用地合同情形，對此法律法規(guī)并未作禁止性規(guī)定，因此，如村民個人具有集體土地使用權，施工企業(yè)也可以與其簽訂臨時用地合同。簽訂臨時用地合同前，應了解被占用土地主體(村委會、村民等)情況，再結合通過初步溝通情況，判斷其信用度。盡可能多選擇可占用土地數量，通過比較、競價等選擇最終用地。

2、施工企業(yè)應審查其是否具備相關土地的所有權或使用權，是否有《國有土地使用證》或《集體土地所有證》，擬占用土地是否在有關證書載明的土地四至范圍之內。施工企業(yè)一定要確保與真正的土地所有權人或使用權人簽訂臨時用地合同，擬與擁有土地承包經營權的村民個人或其他非村民委員會主體簽訂合同的，需要有土地所在村民委員會同意的意見。占用土地面積很大的，還應考慮是否有村民代表大會同意的意見。

3、施工企業(yè)因建設項目占用國有或農村集體所有土地的，應由土地所在縣人民政府土地行政管理部門批準。在城市規(guī)劃區(qū)內臨時占用土地的，在報批前應經過城市規(guī)劃行政管理部門同意。施工企業(yè)簽訂臨時用地合同時，應盡量考慮周全，對有關部門審批、稅費、中途停用、延期使用、到期恢復及違約責任等都應進行約定，還應對土地狀況拍張、錄像，作為合同附件。必要情況下，可請公正處予以公證。

臨時用地合同主要條款應當包括：1、合同雙方當事人名稱、住所;2、所占用土地的所有權人、使用權人;3、臨時用地的數量、位置及四至情況，最好有圖紙作為合同附件;4、臨時用地的用途，施工企業(yè)不能在臨時占用土地上修建永久建筑;5、臨時用地的期限，包括具體移交、返還以及延期使用期限;6、土地使用費數額及支付方式;7、歸還土地時土地應否恢復，如恢復，則應約定恢復的程度等;8、違約責任條款，該條款很有必要約定;9、爭議解決方式。

實踐中，很多施工企業(yè)簽訂的臨時用地合同內容過于簡單，一旦出現(xiàn)合同未約定情形，或者違約責任過輕情形，施工企業(yè)就往往處于被動，甚至最終付出很大代價才能把問題解決。還有的并未獲得有關土地管理部門的審批，施工企業(yè)被處以巨額罰款。筆者建議施工企業(yè)，最好請專業(yè)律師審查臨時用地合同后再簽訂，不要認為該類事情很簡單。

4、在臨時用地合同履行過程中，及時結合合同內容看看有無需要彌補或調整的工作，為最終順利交還土地做好相應準備。對于存在或可能存在爭議問題，及時溝通解決，并考慮留存證據。

5、為盡量縮短解決爭議時間，筆者建議爭議解決方式選擇仲裁，該方式總體會比訴訟方式所需時間要短。

三、施工企業(yè)在土地使用過程中注意事項

1、臨時用地應盡可能節(jié)約，減小工程用地成本。施工組織設計與用地應緊密結合，施工場地布置盡量合理、緊湊，縮小臨建的規(guī)模，減小用地面積。多借用地方現(xiàn)有道路，少修施工便道，算好經濟賬，并科學計算施工便道的寬度，杜絕便道過寬造成成本浪費。對于耕地，盡量減少挖損，不硬化或者降低場地硬化的標準，或是鋪設人行道磚、綠化，減小復墾的標準和難度。

2、不用或少用基本農田、林地、水塘、綠化用地，少用耕地，多用荒地和差地。不用或少用土地產權錯綜復雜的土地，尤其是多次不規(guī)范流轉和抵押貸款的土地。

3、按照合同的約定及時、足額支付臨時使用土地補償費等費用。施工企業(yè)應監(jiān)督費用的分配情況，避免出現(xiàn)被占地農民拿不到補償款導致用地不暢甚至發(fā)生糾紛情況。

4、施工單位必須嚴格按照審批使用臨時用地。在特殊情況下，可根據施工現(xiàn)場的地質變化等實際情況，對臨時用地的地點、土地類別、用途等，按工程需要作適當的調整。臨時用地及地上建筑物和其他設施，一般不得轉讓、抵押。

5、臨時使用土地期限一般不超過二年，使用期限屆滿確需延期的，應當在有效期屆滿前，按土地所在地有關部門規(guī)定時限向原核發(fā)機關申請辦理延期手續(xù)，延續(xù)期限不超過一年。國家和省重點建設項目工期較長的，一般不超過3年。

6、土地管理法第三十七條明確規(guī)定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。土地管理法實施細則第二十八條規(guī)定，建設項目施工需要臨時占用耕地的，土地使用者應當自臨時用地期滿之日起1年內恢復種植條件。否則由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，可以處耕地復墾費2倍以下的罰款。

為自身提示、督促員工及主動接受社會及有關部門共同監(jiān)督考慮，施工企業(yè)可在宗地現(xiàn)場顯著位置設置信息公示牌，將臨時用地用途、面積、四至、使用期限、恢復時限、恢復措施、監(jiān)管機構、舉報電話等內容進行公示。

四、施工企業(yè)在土地使用結束后注意事項

1、施工企業(yè)作為臨時用地的使用方，在土地使用結束后，可根據是否有其他方擬繼續(xù)使用該土地、被占用方是否愿意自行恢復等情形，確定是否需要自己恢復，包括是否涉及復墾。

2、涉及復墾的，施工企業(yè)應根據臨時用地審批文件，按照《土地復墾方案》制定的復墾計劃，及時、保質完成復墾工作。根據《土地管理法》、《土地復墾條例》等有關規(guī)定，土地復墾義務人按照土地復墾方案的要求完成土地復墾任務后，應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定向所在地縣級以上地方人民政府國土資源主管部門申請驗收，接到申請的國土資源主管部門應當會同同級農業(yè)、林業(yè)、環(huán)境保護等有關部門進行驗收。因此，施工企業(yè)應及時按照上述規(guī)定辦理復墾驗收工作。拒不履行土地復墾義務的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，或者復墾驗收中經整改仍不合格的，責令繳納復墾費，由有關國土資源主管部門代為組織復墾，還可以處以罰款。施工企業(yè)對在生產建設活動中損毀的由其他單位或者個人使用的國有土地或者農民集體所有的土地，除負責復墾外，還應當向遭受損失的單位或者個人支付損失補償費。

3、施工企業(yè)對于臨時用地驗收、移交工作應注意留存證據，還需注意向國土、林業(yè)等主管部門辦理相關臨時用地的注銷登記。

一旦因土地恢復問題引起爭議，由于爭議訴訟的時間往往很長，有時施工企業(yè)會因此而一時不能撤場脫身。因此，筆者建議施工企業(yè)在土地使用結束后，應積極恢復土地，以減少或避免爭議的發(fā)生。